Nomisma: mercato immobiliare in fragile crescita, Roma in testa sul residenziale

13 luglio 2016 ore 12:46, Luca Lippi
Secondo Nomisma ci sono interessanti segnali di ripresa del mercato immobiliare, si tratta di segnali piuttosto deboli e soprattutto guidati dal calo piuttosto sostenuto in conto capitale delle unità immobiliari, quindi chi ha capitali e sostiene l’incertezza di tenere fermi i propri risparmi nelle bistrattate banche, provvede a immobilizzare il capitale nel mattone che seppure senza rendimenti, rimane comunque un sicuro "sacello" del risparmio.
Nomisma nel rapporto scrive: “I primi mesi del 2016 hanno evidenziato segnali di ripresa, che sebbene ancora deboli, non sono più circoscritti al solo settore residenziale, ma hanno investito anche gli immobili per le imprese. I confortanti segnali di ripresa sul fronte delle compravendite potrebbero essere tuttavia annullati nei prossimi semestri da un quadro continentale connotato dal progressivo indebolimento delle prospettive di crescita, con l’inatteso risultato del referendum sulla Brexit che rappresenta un formidabile innesco di una nuova fase di incertezza e instabilità che contribuisce ad attenuare un ottimismo che sembrava riaffacciarsi dopo oltre 8 anni di recessione”.

Nomisma: mercato immobiliare in fragile crescita, Roma in testa sul residenziale

Scendendo più nel dettaglio, i segnali più eclatanti provengono dalle compravendite di abitazioni (+3,6% nel 2014, +6,5% nel 2015). I primi tre mesi del 2016 hanno visto una crescita generalizzata di tutti i comparti, con un aumento del +17,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Nello specifico +20,6% per il settore residenziale e +14,5% per quello commerciale, mentre il terziario presenta un debole +1,3%.
Riguardo il mercato degli affitti, nel 2015 ne sono stati sottoscritti un milione di contratti circa, di cui solo il 22% ascrivibili ai comuni “ad alta tensione abitativa”. La tipologia prevalente è quella degli affitti a lungo periodo (60%), mentre i contratti transitori si attestano al 18% e al 20% le locazioni a canone concordato. Solo il 2,2% è rappresentato da affitti di natura agevolata per gli studenti. Dallo studio di Nomisma emerge come la locazione a canone concordato – nell’insieme dei 13 principali mercati monitorati – sta prendendo quota a scapito delle locazioni a canone libero.
Sul versante dei mutui, Nomisma prevede che “a fronte dell’allentamento dei criteri di offerta degli istituti di credito, dei bassi tassi di interesse e di una domanda che si conferma in espansione, il mercato dei mutui ci consegni per i prossimi 2-3 anni un lento processo di espansione, con un recupero graduale, seppure incompleto rispetto agli anni pre-crisi”.
A livello complessivo, il finanziamento erogato alle famiglie per acquisto di abitazioni, comprensivo delle operazioni di surroga e sostituzione, ha raggiunto nel 2015 un volume di 41,2 miliardi contro i 24,1 del 2014.La crescita delle erogazioni ha presentato, in particolare, un’accentuazione nel quarto trimestre con un volume erogato di oltre 13 miliardi. Il tasso di crescita delle erogazioni ha raggiunto il 70,6% nel 2015, per poi ridursi solo marginalmente nel primo trimestre del 2016, collocandosi nell’ordine del 55%.
E’ tuttavia importante sottolineare, così come fa Nomisma, che il forte aumento degli importi erogati ha risentito della consistente componente di surroga e sostituzione. Secondo stime Nomisma, questa dinamica ha rivestito un ruolo cruciale nella crescita delle erogazioni degli ultimi due anni, passando dal 7,5% nel 2014 al 28,4% nel 2015 e al 28% del 2016.
Riguardo la dinamica dei prezzi la variazione tendenziale annua dei prezzi si posiziona ancora in territorio negativo, con una variazione che oscilla dal -1,8% delle abitazioni nuove al -2,5% degli uffici.
Nomisma rileva come la ripresa del mercato delle compravendite di abitazioni stenti a propagarsi ai prezzi, mettendo così in discussione l’evidenza storica che individua in circa due anni il ritardo con cui i valori di mercato reagiscono all’aumento degli scambi.
I ritorni di un investimento nel settore immobiliare secondo le indicazioni dell’Istituto si collocano tra il 5% di abitazioni ed uffici e il 7% dei negozi.
In conclusione, il mercato immobiliare non è quello edile, dal quale si ricavano posti di lavoro e reddito in aumento, “crescita” in una parola. Le compravendite sono solamente lo spostamento di risorse liquidi in immobilizzazioni. Uno strumento di rifugio per chi detiene capitali, ma una sciagura per l’economia che vede diminuire la moneta circolante, fatto salvo che spesso chi vende lo fa per necessità, e generalmente le necessità non sono mai consumi, ma risanamento di debiti.

autore / Luca Lippi
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