Mutui, la scelta tra tasso fisso e variabile? Prima regola: seguire i trend

15 marzo 2016 ore 11:03, Luca Lippi
È il dilemma per eccellenza, è più o meno il medesimo che si pone un investitore di medio/lungo termine quando decide di posizionarsi su un’obbligazione. La differenza però è sostanziale, un mutuo è quasi per sempre, l’investitore al massimo liquida l’impegno dopo 5 anni, a meno che non abbia il privilegio di poter dimenticare di avere sostanze in eccedenza. 
Molti fanno riferimento alle politiche della Bce per parametrare la scelta della vita (perché di questo si tratta), nei fatti è del tutto inutile e anche un po’ esagerato. Le banche in linea generale ne sanno meno di quanto fanno credere di sapere, le proiezioni temporali raramente arrivano ad avare una precisione previsionale accettabile nel breve termine (6/12 mesi) figurarsi che possono sapere di quanto accadrà già il prossimo anno. Ci fosse questa possibilità avremo schiere di persone inoperose a godere delle loro capacità divinatorie. La finanza non offre questo privilegio.

Mutui, la scelta tra tasso fisso e variabile? Prima regola: seguire i trend
La visione di chi deve scegliere un mutuo oggi:
Senza considerare quello che vi dicono agli sportelli, ne sanno quanto chi crede di poter sperare un consiglio, bisogna considerare che a posizione di un debitore varia a seconda che ci sia deflazione o inflazione. Una situazione di inflazione come quella attuale, nello specifico la deflazione, tende a favorire i creditori e sfavorire i debitori. In altre parole, la deflazione fa aumentare il costo reale di qualsiasi debito, mutuo incluso.
La chiave è nella valorizzazione nominale o reale, sebbene i valori dei tassi siano, oggi, ai minimi storici, in realtà il loro valore reale, a causa delle deflazione, è decisamente più alto rispetto al passato. L’inflazione, infatti, abbatte il costo reale del debito e riduce il guadagno in un investimento attivo. Il tasso reale si calcola depurando il tasso medio applicato oggi dalle banche sui mutui dal tasso di inflazione: applicando questa regola scopriamo che oggi il tasso reale di un mutuo è di 5 o 6 volte maggiore rispetto al 2011. Usando i numeri diventa tutto più chiaro: il tasso di interesse medio dei mutui per l’acquisto di case a gennaio 2016, secondo l’Abi, è al 2,48%, mentre l’inflazione ha appena segnato uno -0,3% rispetto al dato precedente. Stando alla regola matematica di cui sopra, per calcolare il tasso reale del mutuo dovremo togliere al 2,48% (valore nominale del mutuo) il -0,3% di inflazione. Risultato: il valore reale del tasso è pari al 2,51%. Nel 2011, invece, il valore nominale dei tassi era più alto: tra il 3% e il 4%. L’inflazione, però, era allora compresa tra il 2,7% e il 3,3%. Risultato: il valore reale del tasso era pari allo 0,52% medio.
Cosa si deve controllare prima di decidere? Nei fatti niente in particolare perché è del tutto inutile fotografare la situazione attuale nella valorizzazione di un impegno di lungo periodo, giacché nessuno (NESSUNO) dispone di una palla di vetro, dovendo sottoscrivere un impegno medio di 20, 25 anni non è detto che il tasso reale più caro di oggi resti così caro anche in futuro. Ciò significa due cose: che chi sta già pagando un mutuo farebbe bene a chiederne la surroga o la sostituzione per migliorarne le condizioni od ottenere altro denaro, mentre che chi avesse intenzione di sottoscriverne uno nuovo faccia molta attenzione ai tassi di interesse interbancari a cui sono collegati sia il tasso fisso che il variabile, ovvero l’andamento degli indici Eurirs per il primo e degli indici Euribor per il secondo.
Per quanto riguarda gli indici Eurirs, nei primi due mesi del 2016 c’è stato un ribasso interessante: l’indice a 20 anni (utilizzato per i mutui a tasso fisso di durata ventennale) è sceso sotto l’1% contro l’1,6% circa di inizio anno e lo stesso è avvenuto per l’indice a 25 e 30 anni. Ciò significa che chi stipula oggi un mutuo a tasso fisso paga un tasso scontato almeno dello 0,6%. Ciò accade perché gli Eurirs sono correlati all’andamento del tasso del Bund tedesco, che oggi è a livelli molto bassi. Lo stesso vale, seppur con meccanismi finanziari differenti, anche per gli Euribor. E in effetti i valori Euribor di oggi sono i più bassi di sempre e quindi i tassi variabili dei mutui sono decisamente vantaggiosi.
Quindi, tasso fisso o tasso variabile?  Il primo costa in genere di più, ma consente di avere una rata costante per tutta la durata del mutuo; il secondo conviene nell’immediato, ma varia ogni mese e ci lascia in balia degli andamenti del mercato finanziario, con il rischio di veder lievitare la rata. Poiché chi sottoscrive un mutuo non è per natura uno speculatore, è sempre meglio il tasso fisso. 
Tuttavia, abbozzando una previsione (del doman non v’è certezza) è giusto anche valutare le previsioni legate agli indici Euribor. Se infatti dovesse arrivare la tanto auspicata ripresa economica, gli Euribor tornerebbero a salire, portando quindi a un netto vantaggio nella sottoscrizione di mutui a tasso variabile. Le analisi più accreditate sul tema, però, prevedono una sostanziale staticità dei tassi per lo meno nel breve e medio periodo: almeno per i prossimi due anni, gli indici Euribor dovrebbero rimanere negativi. Solo nel 2019/2020 dovrebbero toccare nuovamente “quota zero” e non prima del 2021 arrivare all’1%. 
In conclusione, il tasso fisso è come il diamante, è per sempre!

autore / Luca Lippi
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