Affitti, i vantaggi del canone concordato coi padroni di casa

18 novembre 2015 ore 11:03, Luca Lippi
Affitti, i vantaggi del canone concordato coi padroni di casa
Il via libera alla legge di stabilità è atteso per sabato, al momento è ancora ferma in commissione Bilancio del Senato. Proseguono gli esami degli emendamenti che riguardano la casa, e nello specifico “la prima casa” limando e correggendo la questione della tassazione. Non è la più importante ma la più interessante la questione riguardante la tassazione per gli immobili dati in affitto con contratto di locazione a canone concordato. 

Previsto uno sconto su Imu e Tasi per chi affitta a canone concordato, quindi a un prezzo inferiore a quello di mercato. L'aliquota complessiva non potrà superare il 4 per mille (l'aliquota media andrebbe dall'8,6 al 9,6 per mille). Facciamo due conti:  Il contratto di locazione agevolato (o a canone concordato)  è regolato dalla legge 431/1998, i vantaggi si possono rendere concreti determinando il reddito dichiarato ai fini Irpef e il reddito dichiarato ai fini della cedolare secca, se il reddito percepito dal locatore viene riportato in dichiarazione dei redditi, grazie al fatto che il contratto è stato stipulato in regime convenzionale (agevolato) il locatore gode di uno sconto sulla base imponibile pari al 30%, che pertanto abbatte sensibilmente l’IRPEF da versare. 

Ad esempio: se percepisco un canone di locazione “agevolata” di 5.000 euro. Calcolo il 30%, cioè 5.000*30% = 1.500 (il valore dello sconto). Ai 5.000 tolgo i 1.500 di sconto, per cui la base imponibile su cui calcolo l’IRPEF è di 3.500 euro. Se il locatore, invece, decide di aderire alla cedolare secca, il reddito percepito viene tassato direttamente con una percentuale pari al 15% per l’anno 2013 e pari al 10% per l’anno 2014 (ma fino al 2017). Ad esempio, se percepisco un canone di locazione “agevolata” di 5.000 euro, questo subisce un’imposta pari a 5.000*15% = 750 euro per l’anno 2013, mentre subisce un’imposta pari a 5.000*10% = 500 euro dal 2014 e fino al 2017. A tutto questo si deve aggiungere il risparmio riservato a chi darà in affitto la casa con contratto di locazione a canone concordato, inserito nella legge di stabilità 2016, che potrà ottenere uno sconto sul pagamento dell’Imu e della Tasi consistente in un tetto del 4 per mille. In questo modo, i canoni concordati recuperano il vantaggio fiscale che era stato azzerato negli ultimi tre anni e in più è prevista una maggiore flessibilità per l’Iva agevolata al 2% per l’acquisto di una nuova prima casa, che potrà scattare anche se non è stata prima ceduta quella vecchia a patto che la vendita arrivi entro un anno.

La riduzione delle imposte sulla casa concessa in locazione a canone concordato si applicherà solo nelle città “ad alta tensione abitativa”. In conclusione, bisogna considerare il reddito complessivo soggetto ad Irpef e la differenza fra canone di locazione di mercato e canone di locazione concordato, stabilire quanto realmente si risparmia usufruendo delle facilitazioni previste dalla Legge di stabilità al netto del maggiore introito per una locazione a importi di mercato. In ogni caso questo non risolve il problema dell’evasione che probabilmente sarebbe stato più conveniente per lo stato ancorché elettoralmente sconveniente. 

autore / Luca Lippi
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