Compravendite immobiliari 2015 in crescita: perché aumentano e il prezzo no?

03 marzo 2016 ore 14:49, Luca Lippi
Prima di avventurarci nella disamina dei dati, è opportuno anticipare alcune precisazioni che spesso sono ignorate nei commenti dei dati. Prima di tutto è utile ricordare di quanto sono scesi i prezzi e la velocità della discesa è dipesa in gran parte dall’accumulo di vendite (quindi ha liberato capitale che si è resp liquido). Prendiamo ad esempio Roma e Milano per avere un confronto più omogeneo e credibile rispetto alla provincia (dati ufficiali Tecnocasa e Confesercenti).
Roma: nel 2007 la quota immobiliare (prezzo) è scesa del 0,9%, 2008 del 5,8%, 2009 del 3,6%, 2010 del 0,5%, 2011 del 2,4%, 2012 del 10,1%, 2013 del 8,4% e 2014 del 5,3%.

Compravendite immobiliari 2015 in crescita: perché aumentano e il prezzo no?
Milano: nel 2007 la quota immobiliare (prezzo) è scesa del 1,8%, 2008 del 4,6%, 2009 del 2,1%, 2010 del 0,4%, 2011 del 2,2%, 2012 del 7,3%, 2013 del 7% e 2014 del 5,5%.
Ora è ovvio che queste percentuali si dovrebbero sommare con l’ausilio di un algoritmo per determinare il calo complessivo del mercato immobiliare dal 2007 al 2014 (dati ufficiali) comparando le unità immobiliari di partenza e le superstiti, comunque a spanne prendete a paragone 100mila euro e anno per anno togliete la percentuale e capite quanto vale un immobile.
Oggi ci dicono che gli ultimi tre mesi dell'anno scorso confermano il trend in salita del mercato residenziale. Soprattutto dei capoluoghi, dove le compravendite (le compravendite sono scambi quindi le percentuali che seguono sono quantitativi non sono espressione del valore in conto capitale) anche nell'ultimo trimestre dell'anno hanno segnato un rialzo del 10,9% rispetto allo stesso periodo del 2014 (+12,2% nel terzo trimestre 2015 sul terzo 2014). Sono i dati dell'agenzia delle Entrate appena pubblicati con il consueto Osservatorio trimestrale. A livello nazionale le compravendite residenziali sono salite del 9,4%.
Tra le grandi città Milano che, dopo aver beneficiato dell'expo2015 e di un forte ritorno di interesse anche a livello internazionale, mette a segno un aumento delle transazioni di immobili residenziali pari al 23,6% (+18,2% nel trimestre precedente e +13,4% nell'intero 2015). Roma si ferma a un +4,5% (+4,6% nel terzo trimestre 2015 sullo stesso periodo 2014). La Capitale resta decisamente lontana dalla performance di Milano. Anche su base annua risalta la distanza tra i tassi di crescita di Roma e Milano, con il mercato della capitale sostanzialmente stabile rispetto al 2014 (+0,8%). 
Nel complesso il mercato immobiliare italiano prosegue il trend di crescita facendo registrare negli ultimi tre mesi del 2015 un tasso di aumento delle compravendite residenziali pari a +9,4% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente che porta il dato a quota 127.553 le unità vendute nel trimestre.
Particolarmente positivo risulta l'incremento degli scambi al centro, in crescita dell'11,1% rispetto al quarto trimestre del 2014. Segue il nord, dove il rialzo è pari al 10,5% e infine il sud che registra un tasso di crescita pari a +6,1%.
Il motivo è riconducibile principalmente ad almeno tre fattori, il primo che è indubbiamente la fuga di capitali dalle banche (le persone cominciano a rifugiarsi nel mattone) non tanto per proteggere il capitale dalla svalutazione ma piuttosto per non correre il rischio di vedersi azzerare i risparmi a causa del Bail-in. 
Il secondo motivo è che ci sono girandole di compravendite fra consanguinei per trasformare le proprietà immobiliari in prime case (c’è la cancellazione di Imu e Tasi). 
Terzo e ultimo motivo chi ha ceduto velocemente casa fra il 2010 e il 2011 prima del crollo dei valori di mercato ora si riposiziona speculando sul maggior vantaggio dell’acquisto a prezzi assai più bassi.
Un appunto importante, c’è una differenza sostanziale fra acquistare immobili nuovi e immobili “usati” quando sentite parlare di recupero dei valori per metro quadro ci si riferisce alla nuova edilizia quasi mai a quella vecchia!
Diciamo dunque che i dati di crescita rilevati sono come i posti di lavoro del Jobs Act, una sorta di giostra di ricoperture e una minima parte di nuove risorse. 
In futuro ci sarà ancora un aumento delle transazioni e questo sarà giustificato principalmente dall’ultimo regalo alle banche da parte di questa legislatura, la cancellazione dell’imposta di registro al 9% per chi acquista all’asta un immobile oggetto di esecuzione forzata. In pratica la banca che decide di acquistare le case pignorate avrà un risparmio notevole, la norma è passata come una misura di defiscalizzazione rivolta ad aiutare le banche ed incentivare il mercato delle vendite immobiliari. Si beneficerà della cancellazione dell’imposta di registro se l’immobile viene alienato entro 2 annidall’esecuzione forzata. E allora ci sarà la corsa alle aste giudiziarie e si griderà al miracolo economico, in realtà è un aumento numerico del tutto speculativo oltretutto senza alcuna influenza sul prezzo.
In conclusione, non leggete l’aumento di compravendite immobiliari come la luce in fondo al tunnel perché lo scambiereste con lo spettacolo curioso di stracci che volano!

autore / Luca Lippi
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