'Manovrina', rivoluzione affitti brevi Airbnb: offrire casa conviene meno

16 giugno 2017 ore 12:06, Luca Lippi
Nella Manovrina, diventata Legge ieri col passaggio al Senato, era particolarmente attesa la posizione del governo sulle locazioni brevi e l’obbligo per le piattaforme come Airbnb di tracciare e comunicare allo Stato tutti i ‘contratti’. Ricordiamo che la ‘Manovrina’ è stata chiesta dalla Ue per correggere i conti pubblici di 3,1 miliardi sull'indebitamento netto 2017 (3,4 miliardi strutturali pari allo 0,2% del Pil come concordato con la Ue). Della Manovra nello specifico abbiamo già scritto e per chi avesse piacere è possibile esaminare tutti i provvedimenti che sono diventati definitivi.  

Riguardo gli affitti brevi - Confermato il ruolo di sostituto d'imposta per gli intermediari che operano nel settore degli affitti brevi. Gli operatori dovranno esigere la cedolare secca del 21% per il fisco italiano. Operatori come Airbnb e Booking, sono tenuti a nominare un rappresentante fiscale. Infine, estesa alle case private la tassa di soggiorno valida per gli hotel che, tra l'altro, i comuni potranno rivedere al rialzo.
'Manovrina', rivoluzione affitti brevi Airbnb: offrire casa conviene meno
Cosa significa? - Che i portali e gli agenti immobiliari che fungono da intermediari tra turisti e proprietari dovranno incassare la cedolare dall’host e riversarla poi all’erario. Ora rimane da attendere i regolamenti attuativi di agenzia entrate, nel frattempo Airbnb già alza i toni trasformano il provvedimento in una disputa. Fanno sapere da Airbnb che “Il problema non è tanto la cedolare in sé, che poteva già essere applicata, ma l’inquadramento dei portali come sostituti d’imposta”.

Dove fattura Airbnb – il portale fattura i suoi servizi dall’Irlanda, la natura di sostituto d’imposta comporterebbe l’obbligo di avere residenza in Italia con la conseguenza di dovere pagare le tasse secondo la legislazione nazionale italiana. Si tratterebbe dunque di una violazione della libertà di stabilimento che la Ue garantisce alle piattaforme digitali, che molto probabilmente porterebbe Airbnb a fare ricorso in sede europea. 

Quanto guadagna Airbnb -  supponiamo che un privato voglia affittare un appartamentino per due notti a 50 euro a notte. Al lordo, bisognerà sottrarre i 21 euro della cedolare secca e uno o tre euro di tassa di soggiorno, dove prevista. Alla cedolare secca e alla tassa di soggiorno bisogna aggiungere la commissione del portale, che nel caso di Airbnb di solito è del 3%, ma può arrivare anche al 5% a seconda dei termini di cancellazione selezionati dall’host. Supponiamo anche che il cliente chieda una ricevuta: serve una marca da bollo da 2 euro da applicare sulle ricevute fiscali per gli importi superiori a 77, 48 euro. Consideriamo poi un forfait di dieci euro, che comprende le spese per la colazione dell’ospite e la pulizia della stanza, da mettere in conto. Le società che si occupano di questo nuovo business stanno nascendo come funghi. La start up milanese Sweetguest, ad esempio, offre una gestione completa dell’immobile (commissione del 20%) e una gestione solo delle prenotazioni online (in questo caso la commissione è del 10%, ma restano in capo al proprietario accoglienza e pulizie). Insomma, alla fine chi affitta il proprio appartamento tramite portale si può ritrovare con in tasca un netto quasi dimezzato. 

In sostanza l’alternativa offerta da Airbnb era proprio quella di non far pagare la cedolare secca - La cedolare è opzionabile: significa che si può non sceglierla e inserire il canone derivante dalla locazione turistica nella dichiarazione dei redditi, come si è fatto sempre (onestamente) finora. È palese che si tratta di un’alternativa conveniente solo nell’ipotesi in cui si paghi un’aliquota Irpef superiore al 21%: i proprietari sono gli unici a godere il beneficio della cedolare. A questo punto il proprietario volenteroso provvederà ad affittare autonomamente il proprio appartamento o avvalendosi di agenzie immobiliari sul territorio.

Che succederà ora – dovrebbe emergere quasi tutto il nero che si è creato sui “redditi da Airbnb”. È la stessa logica che è stata applicata con la cedolare secca per le normali locazioni. Per anni Airbnb è stato un alberello della cuccagna. Continuerà certamente ad esserlo per chi ha la fortuna di avere una casa sfitta magari in una città turistica. Il mercato degli affitti brevi si è però talmente esteso che, dopo aver fatto due conti in tasca, lo Stato ha deciso di regolarlo e fare cassa.

I comuni si sono attrezzati in autonomia - È notizia recentissima che il Comune di Milano firmerà il mese prossimo un accordo con Airbnb proprio sulla tassa di soggiorno: due euro per ogni ospite a notte. Secondo l’associazione degli albergatori lombardi, vuol dire un milione e mezzo l’anno che finirà dritto nelle casse di Palazzo Marino. Anche il Comune di Genova ha da pochi giorni firmato il protocollo di intesa per raccogliere online l’imposta dovuta dai turisti che visitano il capoluogo ligure. È solo questione di tempo: un po’ alla volta tutti i Comuni introdurranno questa tassa, seguendo un meccanismo che è già realtà in molte città europee.
Per Airbnb non  è affatto una questione di mancato introito, piuttosto un problema serio per gli utili (seppure ridotti con l’introduzione della cedolare secca) che essendo prodotti in Italia (dovendo considerare l’obbligo di creare una sede fiscale conseguenza della nuova funzione di sostituto imposta dalla Manovra) saranno tassati secondo le regole fiscali italiane e non irlandesi. 

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autore / Luca Lippi
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