Affitti brevi, Airbnb fissa le tasse e le regole: cosa fare dal 17 luglio

13 luglio 2017 ore 10:26, Luca Lippi
Affitti brevi, la ‘manovrina ha introdotto nuove regole e controlli severi. Le nuove procedure sono state programmate perché tutti paghino la cedolare secca sui canoni di locazione incassati, nonostante i contratti con durata minore di 30 giorni sfuggano all’obbligo di registrazione.
Stessa regolamentazione è valida per i gestori dei portali web, come Airbnb e agenzie immobiliari con l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle entrate i contratti di affitto breve conclusi per il loro tramite. Non solo: gli intermediari, compresi quelli che gestiscono gli affitti tramite internet, dovranno operare sui canoni pagati dall’inquilino una ritenuta del 21% come sostituti d’imposta.
Le imposte sugli affitti brevi esistono da sempre, nonostante in pochi le abbiano onorate ed è proprio per l’altissima percentuale di evasione che le nuove regole si sono rese necessarie. Le novità comunque sono a vantaggio di chi affitta: la legge, infatti, conferma la possibilità di assoggettare a cedolare secca i canoni di locazione incassati per le case vacanza. In questo modo, quanto incamerato dal proprietario della casa non entrerà più nel suo reddito imponibile, alzando l’Irpef, ma sarà tassato separatamente al 21%.
Affitti brevi, Airbnb fissa le tasse e le regole: cosa fare dal 17 luglio
In estrema sintesi, la “nuova” tassa Airbnb, non ha fatto altro che stabilire nuove modalità di pagamento per le imposte sugli affitti brevi (con la ritenuta effettuata dagli intermediari) e chiarire che la cedolare secca, cioè la tassazione separata al 21%, può essere applicata a questa tipologia di locazione.
Attenzione: la possibilità di utilizzare la cedolare secca per gli affitti brevi vale anche per i periodi precedenti al 1° giugno 2017, cioè prima dell’entrata in vigore della tassa Airbnb: è quanto emerge dall’attenta analisi di una nota circolare dell’Agenzia delle Entrate del 2011 (Circ. 26/E/2011.).
Ma procediamo per ordine e vediamo, nel dettaglio, i nuovi adempimenti per chi affitta per brevi periodi.

Affitto tramite portali web: Con le modifiche apportate dalla manovrina, Airbnb, o il diverso intermediario, all’atto dell’incasso dovrà operare una ritenuta del 21% sul canone d’affitto e versare quanto trattenuto all’erario. In questo modo sarà il gestore del servizio a pagare direttamente la cedolare secca, in qualità di sostituto d’imposta e il proprietario non potrà evadere le tasse.
Per di più, l’intermediario dovrà comunicare all’Agenzia delle entrate i contratti conclusi per suo tramite e rilasciare annualmente a chi affitta la certificazione unica (Cu) contenente gli importi percepiti e le ritenute effettuate.  La violazione delle regole comporta delle sanzioni, per l’intermediario, pari a 2.000 euro.

Cedolare secca: Molti non sanno che la cedolare secca è un’imposta che sostituisce non solo l’Irpef sull’immobile e le addizionali, ma anche le imposte di bollo e di registro; le aliquote sono attualmente due:
-il 10% per il canone concordato (calmierato);
-il 21% per gli altri casi, cioè per la locazione in regime di libero mercato: è questa, dunque, l’imposta che deve essere applicata per l’affitto di appartamenti per le vacanze.
L’importo della cedolare secca deve essere pagato tramite modello F24:
-l’acconto, pari al 95% dell’imposta totale, può essere pagato in una rata entro il 16 giugno, oppure in due rate (se l’importo è superiore a 257,52 euro), 16 giugno (60%) e 30 novembre (40%); l’acconto non è dovuto se l’importo è inferiore a 51,65 euro;
-il saldo deve essere pagato entro il 16 giugno dell’anno successivo (entro il 16 luglio, se maggiorato dello 0,40%).
I codici per il versamento con modello F24 sono:
-1840 (1° rata acconto);
-1841 (2° rata acconto);
-1842 (saldo).
Per registrare telematicamente le locazioni ed utilizzare l’opzione cedolare secca, si utilizza il software Rli dell’Agenzia delle Entrate. La registrazione, come già esposto, non è comunque necessaria per i contratti d’affitto inferiori a 30 giorni.

La procedura di registrazione è semplificata: è sufficiente, infatti, indicare i dati del locatore (chi affitta), del conduttore (inquilino), dell’immobile, del canone di locazione e la durata del contratto. L’applicazione della cedolare secca può essere richiesta con modello Rli solo se:
-il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre e tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca;
-si è in presenza di una sola unità abitativa con un massimo di tre pertinenze e tutti gli immobili hanno una rendita catastale;
-il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione;
-il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.
Il software Rli può essere utilizzato anche se è stato già stipulato un contratto di affitto e si vuole optare successivamente per la cedolare secca.

Relativamente agli affitti percepiti nel 2016: La tassazione separata del 21%, dunque, può essere applicata agli affitti brevi anche relativamente all’anno 2016, senza necessità di aver comunicato alle Entrate preventivamente l’opzione per la cedolare secca con modello Rli: è sufficiente comunicare l’opzione in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi (modello Redditi 2017).
La cedolare secca non può essere però utilizzata, invece, relativamente ai periodi precedenti al 1° giugno 2017, relativamente ai canoni di affitto percepiti dal sublocatore e dal comodatario, né può essere applicata ai bed and breakfast (peraltro, relativamente ai b&b, non è stata ancora chiarita l’applicabilità della cedolare secca anche per i periodi successivi all’entrata in vigore della tassa Airbnb).
Come dichiararli nel modello Redditi 2017 e optare per la cedolare secca: a esempio, per gli appartamenti affittati nei mesi di luglio e agosto 2016, a turisti per breve durata, magari stipulando 4 diversi contratti con durate tutte inferiori a 30 giorni:
-1° luglio – 15 luglio;
-26 luglio – 31 luglio;
-1° agosto – 20 agosto;
-21 agosto – 28 agosto.
In questo caso, è possibile optare per la cedolare secca, assoggettando i canoni di affitto incassati all’imposta sostitutiva del 21%.
La registrazione dei contratti di durata inferiore ai 30 giorni non è obbligatoria. Per esercitare l’opzione per la cedolare secca in sede di dichiarazione di redditi (modello Redditi 2017), nella sezione I del quadro RB, in quanto si tratta comunque di un reddito fondiario.
Nel modello Redditi PF, poi si compilare due distinti righi per i diversi utilizzi dell’immobile (immobile locato e immobile a disposizione): dato che l’appartamento non èp stato affittato per 365 giorni l’anno, bisogna dichiararlo come immobile a disposizione per i giorni in cui è risultato sfitto.
Relativamente al periodo di affitto, in particolare, nel campo ‘Canone di locazione’ si deve riportare la somma di tutti i corrispettivi ricevuti nell’anno.
Inoltre, nella seconda sezione del quadro RB si deve segnalare, al posto degli estremi di registrazione dei contratti di affitto, che la loro durata è stata inferiore ai 30 giorni.

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autore / Luca Lippi
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