Immobiliare: se le compravendite aumentano perché i prezzi scendono del 5,1%?

03 febbraio 2016 ore 14:45, Luca Lippi
Normalmente la dinamica dei prezzi segue la regola che se l'offerta dei beni resta stabile ma aumenta la domanda, graficamente la curva di domanda si alza facendo sì che per avere una situazione ottimale il mercato dovrà produrre di più vendendo però ad un prezzo maggiore.
Adesso andiamo a leggere i dati pubblicati da immobiliare.it che sottolineano il calo dei prezzi pari al 5,1% nei 12 mesi, con un -2,9% solo nel secondo semestre. Il prezzo medio ponderato richiesto per gli immobili residenziali italiani è sceso a 2.056 euro per metro quadro, tuttavia il quarto trimestre dell'anno mostra una strategia di avvicinamento alle regole di mercato, delineando una vera e propria frenata della discesa prezzi: -0,4% da ottobre a dicembre.
Secondo questa logica, il dato che salta agli occhi è un’offerta assai maggiore della domanda facendo scatenare gli speculatori che soprattutto nelle città turistiche investono a prezzi stracciati specialmente nelle zone centrali per trasformare l’immobile in B&B o in casa vacanze. Oltretutto c’è anche la corsa a cambiare intestatari all’interno di medesimi nuclei familiari per sfuggire ai vincoli fiscali per i possessori di seconde case. Dunque il vento positivo che soffia sulle compravendite residenziali non scalda le quotazioni, è piuttosto evidente.

Immobiliare: se le compravendite aumentano perché i prezzi scendono del 5,1%?
La riduzione più consistente dei prezzi si è registrata nelle regioni del Nord Italia: -5,7%. Il picco è in Liguria, che ha perso in media il 7,6% dei prezzi a metro quadro, seguita da Friuli Venezia Giulia (-7,3%) e Sicilia (-7,0%). La regione con il prezzo medio di vendita più elevato è il Trentino Alto Adige (3.014 euro per metro quadro), mentre la regione in cui il dato medio è il più basso è la Calabria, con 1.115 euro a metro quadro richiesti a dicembre.
Dalla classifica sui prezzi medi, emerge che Firenze con 3.436 euro al metro è la città più cara, mentre Roma diventa seconda con 3.413 euro al metro quadro. Milano è ancora terza sul podio dei prezzi di vendita, con una media di 3.262 euro richiesti al metro quadro per le abitazioni.
A dicembre 2015 il prezzo medio ponderato richiesto per gli immobili residenziali italiani è sceso a 2.056 euro per metro quadro (era 2.166 un anno prima), a dicembre 2015 l'offerta immobiliare residenziale in vendita era, secondo i calcoli del portale, nell'ordine di 1.250.000 unità; a questi immobili vanno aggiunti i circa 450.000 immobili in offerta di affitto. "La discesa dei prezzi di vendita pur in fase d'arresto nell'ultimo trimestre dell'anno, non ha certamente stimolato la volontà di mettere in vendita i propri immobili, portando molti proprietari ad attendere tempi migliori", è quanto dichiara Guido Lodigiani di immobiliare.it, tuttavia è piuttosto curioso che lo specialista non si sia reso conto che l’offerta si è già “formalizzata” e che una volta sistemate le pratiche speculative e consumate le “pratiche familiari” si sta tornando lentamente ai prezzi di mercato secondo le dogmatiche logiche economiche. 
Il settore residenziale nel terzo trimestre 2015, secondo l’Osservatorio dell’agenzia delle Entrate, con 105.104 compravendite ha fatto segnare un aumento del 10,8%. Si tratta di oltre 10 mila abitazioni compravendute in più rispetto al terzo trimestre del 2014. Dunque i prezzi avrebbero dovuto percepire una trazione al rialzo della quotazione per metro quadro, aspettiamo i dati del 2016 sperando che gli specialisti del settore siano in grado di farci conoscere la nazionalità dei compratori del mercato immobiliare italiano.

autore / Luca Lippi
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